国土资源部日前公布了对全国620个地产项目土地成本的调查结果,得出“中国地价占房价平均为23.2%”的结论,随即在业内掀起了轩然大波。昨日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受新浪网访谈时表示,官方公布地价成本是好事,但有两个关键问题需要计算在内,否则国土部的结论经不起考验。
问题一:地价与房价时间差
“一个方面是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点,这就有了时间差的问题。”朱中一表示。
朱中一的观点也得到了业内人士的认同。“地价和房价时间差的问题是国土部此次计算土地成本不准确最为主要的原因。”明天地产业务总监贾玉鹏表示,国土资源部用以前拿地的地价,来比较现在房屋销售的价格,这肯定是把土地占房价的比重算低了。
我国土地的稀缺性,决定了土地的升值价值。除了2008年有略微的下降外,中国的土地价格一直都是上涨的。贾玉鹏认为,从拿地到销售,需要1年左右的时间,而1年后的土地已经大幅升值,房价也会大幅增值。所以算地价占房价比肯定是需要拿现在土地的价格与现在的销售房价,或者拿当时拿地的价格,除以当时同区域楼盘销售的价格,这样的比较才会有意义。
贾玉鹏还表示,在土地开发的过程中,还需要耗费许多投资成本,并不仅仅是计算土地出让金。
不过,也有专家认为国土部的统计是没有问题的。中国指数研究院副院长黄瑜表示,从拿地到开盘大概的周期是在8-10个月左右,任何项目从拿地到销售是有一个过程,而我们去计算地价占房价的比率只能是一个标的物,而不是两个标的物做对比。
“如果按照现在的地价和现在的销售房价相比,就会出现面粉贵于面包’的现象。像方兴地产拿下的广渠路15号地,楼面地价就是1.6万元/平方米,而现在该区域有的房子就卖这个价。不是一个标的物的比较,那就没有意义了。”黄瑜表示。
问题二:土地增值税的计算
另外一个关键问题,是土地增值税的计算。朱中一表示:“土地增值税也很重要,它肯定是跟地价密切相关的,所占比重较大。我感觉在国土部公布的地价中,土地增值税这块是缺少的。”
对此,贾玉鹏认为,土地增值税也是土地成本构成的重要部分,如果加入到土地成本里面,土地占房价比肯定会提高。
“在土地增值税缴纳的问题上,许多开发商的归纳方法是不一样的,有的将土地增值税这块归纳到开发成本里面。”黄瑜表示。
朱中一也拿二手房举例说:“按说房屋折旧,价值会越来越低,但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。”
业内不愿具名的分析人士表示,此次国土部和开发商的争议还是各自的立场不同,国土部此次计算的地价占房价23.2%的比例是并不全面,也比实际偏低。国土部的目的只是向外界传达,并不是政府部门收土地出让金高而推高了房价。而开发商显然也不愿意被扣上暴利的帽子。
