购房者不够钱付房款，开发商“好意”提供“首付贷”服务；购房者没有购房资格，“以他人名义购房”规避楼市政策……大亚湾区法院日前审理上述案件后，向公众发出警示，“首付贷”和“以他人名义买房”是恶意规避楼市调控政策的行为，违反相关法律的管理性规定而不是强制性规定，对开发商、买房者来说，房屋买卖合同有效，但却可能导致更不利的法律后果。
案例1 开发商提供“首付贷”后将购房者告上法庭
2015年6月，李女士购买了大亚湾鑫某置业公司一套商品房。因李女士首期资金不足，双方除签订《商品房买卖合同》外，还签订《借款协议》。双方约定：房款总价70万元，首期款21万元，鑫某置业公司向李女士提供借款13万元用于支付首期款，分期还款，余款49万元通过银行按揭贷款方式支付。同时，鑫某置业公司还出具《承诺书》，承诺15日内办理完按揭贷款手续。后来，李女士支付了首期款8万元及维修基金5380元，陆续还款近6万元。因鑫某置业公司开发的涉案楼盘不符合银行授信政策未能通过按揭准入，李女士的银行按揭贷款最终没有通过审批。
鑫某置业公司诉至大亚湾区法院，请求解除商品房买卖合同、支付违约金及相关费用，但都被驳回。判决后，双方均没有提起上诉。
大亚湾区法院民一庭庭长周勇提醒，少数开发商向履行能力不足的购房者提供“首付贷”，在购房者因资金问题未交齐购房余款时，又企图收回房源再高价卖出。然而，诉讼中并不能以“首付贷”违反相关政策为由进行抗辩。再加上该公司出现信用问题，为履行能力不足的购房者提供贷款，断供风险更大，开发商也会因此被监管部门予以严厉处罚，存在较大经营风险。
案例2
“以他人名义购房”所幸证明自己是实际购房人
2016年6月，在中介公司牵线服务下，黑龙江的董先生因自己不符合在大亚湾购房的按揭贷款资格，便借用孙先生的名义购买程先生的一套二手房，签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。房屋处于抵押状态，为“单独所有”。双方约定转让价格为60万元，定金5万元。合同签订后，董先生支付了购房款、佣金、税费等共计63万余元。
谁知，此后程先生的妻子声称不知道此事，夫妻两人拒不配合履行协助办理过户手续，董先生诉至大亚湾区法院。法院判决支持董先生关于继续履行房屋买卖合同和协助办理过户手续的请求。判决后，双方均没有提起上诉。
周勇提醒，虽然法院在该案中支持董先生的主张，但这是基于董先生能够举证证明其是实际购房人。如果不能证明的话，作为实际购房人需要承担实际购房举证不能的法律后果，挂名购房人转卖、抵押、被继承等行为都可能是有效的。此外，挂名购房人可能因实际购房人付款不及时而出现按揭信用问题，被纳入失信系统。周勇表示，随着楼市调控政策的落实执行，规避将越来越难实现。尤其是惠州施行的《关于进一步完善我市房地产市场监督管理的通知》，明确新房3年“锁定期”、严禁“一房多卖”、杜绝首付贷、打击虚假宣传等，开发商和购房者可能面临更大的市场、政策和法律风险。
